从选房模型上来看，很多公寓最初的选址会在某一个人口密集的片区、或者交通干线旁，围绕地铁而建，或者纯粹看上物业的低价优势，还有一种公寓背靠产业园区、经济园区或者大型企业而建，这类型的公寓如今发展如何?我们走访了川沙经济园区旁的集中式公寓。

（图片来源：公寓次世代）

　　川沙经济园区旁集中式公寓空置率达50%

　　从公交站下车对门川沙经济园区集中式迪斯公寓，三层四合院式，见到了迪斯公寓的合伙人许先生。刚进大门就看到了迪斯公寓的招租广告，向许先生了解到，整栋集中式体量374间，均为LOFT，目前空置180间，正在紧张的招租中。

　　许先生透露，今年的招租情况很不理想，去年这个时候只剩下20间左右的空置房源，今年却剩下了180间，入住率从82%下降到50%。

　　问及招租渠道，许先生说，现在主要靠线上招租，今年看房来电量不多，去年的时候每天都有五六十个人来电看房，每天签约十多套，房子很好出租，今年一周签约的量也就十多套，出租数量远远不及去年。

（图片来源：公寓次世代）

　　为什么空置率那么高?

　　1、厂房搬迁

　　说到空置率高，许先生苦水不断，据了解，当初看中的是公寓背靠经济园区的好地理位置，人流量高，但是去年年中开始，周边厂房有的因为没有产权搬迁了，有的是污染型企业，被政府强制搬迁，厂房搬迁后周边人流量减少了，需求也就不像往年那么多了。

　　2、迪士尼带动不足

　　还有一方面 ，迪斯公寓距离迪士尼两三公里的距离，本以为冲着迪士尼的人流量和经济辐射能力，公寓应该会十分火爆，不仅是许先生这么认为，周边四五家突然做起来的公寓都看重了迪士尼这个经济效应高的大板块。原以为迪士尼开园了，这里会比较热闹，但是好像没有达到期望的那么好，许先生叹了口气，“迪士尼板块太大了，辐射面积过大，不足以带动周边每一块区域发展”。

　　3、园区企业有员工宿舍

　　除了搬迁的厂房，川沙经济园区附近还有一些大型企业。但是这些企业都有员工宿舍，不会到外租房。

　　目前迪斯公寓的价位有外窗范围在1400-1600元/间，内窗价位在800-900元/间，相对去年已经降低了100-200元的租金，但是房子仍旧空置，周边的四五家公寓空置率也很高。

　　4、价格优势不足

　　除了外部的厂房拆迁、迪士尼板块拉动不足，竞争较大等外部因素外，也存在公寓自身居住体验等内部因素，从价格上来说，比较周边200-300元/月的民房，公寓自身还是价格过高，不具有竞争优势。

　　解决空置率高的方法有哪些?

　　外部因素是无可逆转的大背景，那么在公寓自身能做的方面，要从哪些方面去解决目前棘手的问题呢?

　　1、价格降低

　　由于周边厂房的搬迁，大部分租住在这里的租客都在市区上班，以低价来吸引租客无疑是最有效的一个手段，但是公寓也要成本，不可能无底线的做降价处理，许先生说，迪斯公寓的办法是在保留成本的基础上做最高限度的降价，在招租方面也已经在蘑菇租房、巴乐兔、嗨住等平台挂出了优惠房源。

　　2、做足产品和配套

　　作为公寓合资人的许先生说，自己会定期对公寓定期修补翻新，保证租客的入住体验。公寓门口就是公交车站，出行相对来说较方便，配套齐全，同时，自己还在公寓内开了个小超市，方便租客的日常生活，还有一个双层小型网吧，仅供内部租客使用。

　　3、成立“社区”

　　除了做配套而外，公寓解决空置率还能倚靠社区的建立，虽然目前迪斯公寓还没有成立社区，让所有租客能聚在一起交流沟通，但是许先生说，自己也正在往这方面考虑，希望能做一些活动把大家聚起来，吃个饭交流交流，促进公寓的良好氛围建立。