2月13日晚间，中国基金业协会(以下简称协会)通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称“4号文”)。

　　对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

　　从文件中禁投的5类房地产私募资产管理计划可见，通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。

　　记者查阅多家上市房企近期公告发现，华夏幸福、滨江集团、中房地产、美好置业等房企均曾进行过委托贷款、信托受益权转让等融资计划。

　　业内人士认为，“4号文”之下，因为方式的限制和融资渠道再度收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。

　　1、“4号文”禁投16城普通住宅地产项目

　　“4号文”明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

　　这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

　　由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，2016年全球房价涨幅前50个城市中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京位居前十位。排在第一位的合肥涨幅48%，第十位的北京涨幅为27.5%。

　　这16个城市与去年11月份证监会证券基金机构监管部下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中限制范围一致。此次调控，与此前对房企融资的限制形成统一，调控具有连贯性。

　　值得一提的是，此次调控限制的是热点城市的普通住房房地产项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。

　　一位接近中国基金业协会的知情人士表示，文件主要是为了推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房;以及推动房地产的直接融资、股权融资，减少间接融资、债权融资。

　　2、房企融资渠道再收紧

　　除规定具体城市外，“4号文”主要规范了“私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。”

　　在金融监管研究院创办人孙海波看来，虽然16城以外的项目融资仍然可以，但“严控房地产企业获得流动资金融资以及土地出让价款融资”一直以来是政策基调。

　　细读“4号文”可见：

　　重点在于禁投五类房地产的私募资产管理计划，即委托贷款;嵌套投资信托计划及其他金融产品;受让信托受益权及其他资产收(受)益权;以明股实债的方式受让房地产开发企业股权;协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。

　　文件中所称“明股实债”，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺。

　　根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

　　孙海波认为，此前信托公司用于逃避银监会对房地产行业融资限制的最主要手段就是“明股实债”，因为此名义不用看融资项目的资质或资金用途等。

　　但此类融资设计的债性太弱虽可绕开银监会监管，但会导致法律风险，所以此次对此明令限制，有助于降低系统性风险，但房企融资渠道必然紧缩。

　　知名房地产专家薛建雄也认为，此次调控可谓全方位，重点在于避免系统性金融风险。

　　我们注意到，中国基金业协会表示，“4号文”基于“新老划断，平稳过渡”的原则。这即是说，存续产品不得新增与该文件不符的投资项目，同时，存续产品已投项目存在文件禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。

　　为避免资金违规流入房地产调控领域，“4号文”明确适用范围，包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，渠道可谓再度紧缩。

　　3、1月房企融资同比下滑超9成

　　实际上，自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房地产领域，房企融资就一直被业内视为2017房地产行业最大的担忧之一。

　　细数各部委新规可见，土地贷款、表外业务并入表内、严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、加强理财资金投资管理、加强房地产信托业务……

　　监管层对房企融资主要渠道层层加码，且开发商下游企业贷款资金流向也面临严格审查。

　　房企融资越来越难，中原地产研究中心数据就显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑达92%。这一低迷态势，自去年四季度就已逐渐显现。

　　中原地产研究中心分析认为：

　　最近2个月发债难度加大，房企将明显提高资金价格，并且海外融资难度也越来越大。伴随调控趋紧，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6~9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。

　　当然，更为让市场错愕的消息并不仅仅是融资渠道的限制，还有20座热点城市房贷政策收紧的消息层出不穷。

　　4、热点城市房贷收紧成为趋势

　　前段时间，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。

　　值得注意的是，这是住房贷款年限在1999年央行调整个人住房贷款期限延长到30年后的首次回调。

　　继北京被曝出收紧房贷利率和现房限价之后，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，重点调控的20个热点城市可能全面跟进。

　　而位列重点调控名单的20座城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。

　　通过梳理可发现，20座热点城市中绝大部分城市首套房贷款利率调整至9折及以上，仅有无锡、福州、成都三城市仍维持在85折。

(数据来源：网络)

　　从以往经验来看，信贷是决定短期房价的最关键因素，目前信贷收紧趋势下，房价调控压力大，对房地产依然有明显影响。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“尤其是1月份利率折扣减少后的继续收紧，银行未来贷款额度恐收紧，价格也将上浮，放款变缓或成为常态”。

　　“信贷是决定短期房价的最关键因素，目前来看信贷收紧趋势下，短期房价调控压力会加大。”这也意味着，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将是常态。

　　不过也有业内人士指出，二套购房者还款能力强，一般贷款周期相对较短，因此该政策实际影响有限，预期引导意义更大。

　　据央视财经报道，北京、上海、深圳等一线城市和南京、合肥等二线城市近期都曾表态，要控制房价过快上涨，维护楼市健康稳定。

　　比如，北京市副市长陈刚表示，2017年北京市楼市调控目标是保持平稳健康发展，房价环比不增长。

　　深圳市则坚持综合运用金融、土地、投资等手段，有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响。

　　南京市市长缪瑞林也表示，通过落实稳控房价措施，扩大供地规模，加强市场监管，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。

　　郑州市委书记马懿也曾表示，郑州将加强房地产调控，优化商品房供给结构，稳控房价，促进房地产业健康平稳发展。

　　不难看出，房贷收紧是2017年的主流趋势，各地因城施策，未来将有越来越多的城市上调房贷利率。

　　相对于房贷利率，限购政策对楼市的影响更大，如果房价继续上涨，各地方政府将根据当地情况出台不同的限购政策。